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段光勋: 国内著名的房地产、建筑会计实务专家、

个人信息
段光勋
段光勋
 国内著名的房地产、建筑会计实务专家、
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博主简介
讲师介绍: 高级会计师, 国内著名的房地产、建筑会计实务专家、 房地产纳税筹划实战专家, 创销书《房地产开发企业财税实务疑难解答》之作者 现任新加坡仁恒置地集团成都公司总会计师。 曾担任四川华西集团所属的省建一公司、八公司的财务科长、财务..
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博文正文

投资产权式酒店——一点动心 十分小心

2014-05-15阅读(981) | 段光勋
  产权式酒店在中国落地生根,最早是房地产开发商借以融资、盘活资产的一种方式。它对于开发商而言不失为一种较好的营销策略,对促进房地产市场的发展有其积极的作用。开发商为了推销产权式酒店,往往抛出这样诱人的广告:业主投资买房,统一由专业酒店管理公司来经营管理,投资者回报丰厚,除了100%的物业产权外,每年还有10%—30%的纯利回报。

  高额回报使得这一投资模式,对于投资者而言极具吸引力,很多人趋之若鹜。但是应该注意的是,投资不能光看广告,要看实效。面对“忽悠”,我们需要一双慧眼,既要看到可期的未来,也要看到潜在的风险。

  税收负担 不能雾里看花

  房产开发商

  开发商将产权式酒店销售给投资者(业主),按照规定主要应该缴纳以下税金:

  营业税及附加

  根据《营业税暂行条例》规定,开发商需要缴纳5%的营业税。同时还需要缴纳城市建设维护税、教育费附加。

  企业所得税

  根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)等相关规定,开发商取得了销售的预收款即需要按照25%税率的预缴企业所得税。

  土地增值税

  按照《土地增值税暂行条例》等相关规定,开发商销售产权式酒店给业主,需要缴纳土地增值税。

  印花税

  根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税[2006]162号)规定,销售产权式酒店而签订的购房合同应按产权转移书据0.05%缴纳印花税。

  投资者(业主)

  购买环节

  契税

  根据《契税暂行条例》的规定,投资者(业主)购买了产权式酒店,就应该缴纳3%-5%的契税。

  印花税

  投资者(业主)签订了购买产权式酒店的购房合同,应该缴纳0.05%的印花税,还应按权利许可证照,按件缴纳印花税5元。

  收取房租环节

  业主(投资者)将所购买的产权式酒店委托酒店管理公司进行经营,并向其固定收取每年投资额10%以上的投资收益。对于这样的投资收益只能界定为出租房屋的租金收入。因此,主要涉税有:

  营业税及附加

  《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》(国税函[2006]478号)明确规定:

  投资者(业主)按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入,根据有关税收法律、行政法规的规定,应按照“服务业-租赁业”征收5%的营业税。

  同时按照相关规定还应该缴纳城建税、教育费附加。

  房产税

  根据《房产税暂行条例》规定,业主对外出租房屋,房产税以租金收入为计税依据,税率为12%。

  土地使用税

  根据《城镇土地使用税暂行条例》规定,对业主拥有的产权式酒店,应该按照《国有土地使用权证》所载面积征收土地使用税。

  个人所得税

  《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》(国税函[2006]478号)明确规定:

  投资者(业主)按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入,根据有关税收法律、行政法规的规定,按照财产租赁所得项目征收个人所得税。

  税率:按照《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号)规定,对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

  计税依据:按照《国家税务总局关于个人所得税若干问题的批复》(国税函[2002]146号)规定:

  个人出租财产取得的财产租赁收入,在计算缴纳个人所得税时,应依次扣除相关费用。

  酒店管理方

  酒店管理方一般是房地产开发商出资成立的管理酒店的公司,也有可能是开发商聘请的专业酒店管理公司。酒店管理公司承担着酒店经营管理的重要职责,它主要涉及以下税金:

  营业税及附加

  根据《营业税暂行条例》及相关规定,对酒店管理公司取得的经营收入,应该征收5%的营业税金以及相应的城建税、教育费附加。

  企业所得税

  根据《企业所得税法》规定,酒店管理公司应该就其经营的净所得缴纳25%的企业所得税。

  其他

  (1)代扣代缴投资者的房租收入的个人所得税

  根据《个人所得税法》相关规定,酒店管理公司是个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税是扣缴义务人的法定义务,必须依法履行。

  (2)代扣代缴投资者(业主)的营业税、房产税和土地使用税

  一般说来,主管税务机关会要求酒店管理公司代扣代缴投资者(业主)应该缴纳的营业税、房产税和土地使用税。

  面对没有政策依据的代扣代缴如果不执行,势必加深与税务机关的征纳矛盾;如果代扣了投资者的相关税金,相当于直接减少了投资者的收益,也会加剧与投资者的对立。

  主管税务机关

  由于购买产权式酒店的投资者均是自然人,主管税务机关如何有效征收投资者出租收入的营业税、房产税、土地使用税,不能说税务机关是束手无策,起码是成为了征管的难题之一。

  委托酒店管理公司代扣代缴

  如果主管税务机关委托酒店管理公司代扣代缴,对强化这一部分税金的征管意义重大。但是没有充分的法律、政策依据,酒店管理公司很难履行代扣代缴职能,投资者也可能不认可这种没有法律、政策依据的代扣代缴。

  主管税务机关直接征收

  面对众多的购买产权式酒店的投资者,主管税务机关直接征收的难度可想而知。这不仅增大了征税成本,而且极有可能导致国家税款白白流失。

  从上述分析可知,产权式酒店模式对于开发商(含酒店管理方)、投资者以及主管税务机关都存在较多的税务问题。这些税收问题很可能导致开发商无法兑现对投资者收益回报的承诺,投资者的利益得不到有效保障,国家的税款也可能会有所流失。
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