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樊剑英:房地产纳税筹划专家 官方博客

个人信息
樊剑英
樊剑英
房地产纳税筹划专家
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  • 内训课纲:5
博主简介
讲师介绍:   国家税务总局网络学院讲师   中国注册税务师中国税网特约研究员   中国税网房地产业务项目总监   中国税务报特约撰稿人资深财税管理专家   天和智库(北京)经济研究所专家委员会委员   上海德中安税务师事务所项目总监   ..
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博文正文
2014-09-15
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)以及《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)规定,纳税人有下列情形之一的,应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。纳税人符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。   纳税人具备以上条件,无论是..
查看全文>>阅读(675) | 樊剑英
2014-09-15
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第二条对合作建房的征免税问题作出规定,即对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。但该文件对合作建房建成后转让应如何征收土地增值税没有明确规定。本文结合案例,试提出如下解决思路。   案例   金正公司于2009年1月与英华房地产公司签订合作开发一所商务大厦的协议。协议约定,金正公司提供土地使用权,英华公司提供资金,项目建成后双方四六分成。2011年2月,项目竣工验收,双方分得房产后1年不到即分别对外出售。   已知金正公司该项目的土地受让成本为30000万元,英华公司投入资金40000万元。2011年2月,商务大厦不含土地使用权的市场公允价值为68000万元,金正公司..
查看全文>>阅读(833) | 樊剑英
2014-09-15
营改增试点范围在全国进一步扩大,对于远洋运输业以及其他经常租赁车辆的运输企业来讲,营改增后运输方式不同税负也有明显差别,因此,规划适合的运输方式也可以成为税务筹划的要点。   樊剑英税友汇提示:营改增后“光租”可提前规划降税负   营改增前后税率变化   营改增前,远洋运输企业提供程租、期租属于营业税中“交通运输业”,适用营业税率3%,远洋运输企业提供光租属于营业税中“租赁业”,适用营业税税率5%。   营改增后,根据财税[2011]111号附件1:《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》规定,提供有形动产租赁服务,税率为17%;提供交通运输业服务,税率为11%。远洋运输企业提供程租、期租属于提供交通运输业服务,适用增值税税率11%,远洋运输企业提供光租属于有行动产租赁服务,适用增值税税率17%。   其他运输..
查看全文>>阅读(681) | 樊剑英
2014-09-15
《财政部、国家税务总局关于交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点若干税收政策的通知》(财税〔2011〕133号)明确了“营改增”中一般纳税人销售使用过的固定资产税务处理的问题。该文件规定,上海“营改增”中,认定为一般纳税人的交通运输企业和部分现代服务业,应分两个时点确定销售使用过的固定资产应缴的增值税。销售自己使用过的2012年1月1日(含)以后购进或自制的固定资产,按照适用税率征收增值税;销售自己使用过的2011年12月31日(含)以前购进或者自制的固定资产,按照4%征收率减半征收增值税。   例如,上海英华税务师事务所税改后被认定为一般纳税人,2012年5月发生两项业务,销售2011年购置的复印件一台,购置价值10000元,销售收款8000元;销售2012年2月购买的一套摄像机,购置价值20000元(不含税),进项税..
查看全文>>阅读(1056) | 樊剑英
2014-09-15
的哥、的姐采用上交份钱、挂靠出租车公司从事营运的做法相当普遍,按照出资方式区分,大致有以下3种情形:由出租车公司出资购车,聘司机驾驶,收取承包费和每月的份钱;司机个人全额出资,每月向公司交纳管理费;个人与挂靠公司分别出资,每月向公司交纳管理费。在这3种情形下,“营改增”前后,相关纳税人该如何进行财税处理呢?   出租车公司出资购车   案例:某市A出租车公司,由出租车公司出资购车,聘司机驾驶,收取承包费和每月的份钱为500万元。营运收入(含税)1500万元,营运成本800万元,毛利700万元。   “营改增”前营业税处理。根据营业税暂行条例实施细则第十一条的规定,单位以承包、承租、挂靠方式经营的,承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)发生应税行为,承包人以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关..
查看全文>>阅读(850) | 樊剑英
2014-09-15
境外单位或个人提供增值税应税加工、修理、修配劳务以及营改增应税服务,其境内代理人或购买方代缴的增值税款解缴以后凭税收通用缴款书能否抵扣?在樊剑英税友汇QQ群的聊天中,段文涛老师提出这一问题,意在考我,可想而知,我回答可以,再一想涛哥会提出这么简单的问题吗?   《增值税暂行条例》第十八条中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务,在境内未设有经营机构的,以其境内代理人为扣缴义务人;在境内没有代理人的,以购买方为扣缴义务人。   第八条纳税人购进货物或者接受应税劳务(以下简称购进货物或者应税劳务)支付或者负担的增值税额,为进项税额。下列进项税额准予从销项税额中抵扣:   (一)从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。   (二)从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。   (三)购进农产品,除取得增值税..
查看全文>>阅读(968) | 樊剑英
2014-09-15
有读者咨询:A公司开发矿山,生产有砂、土、石料,还有以自己采掘的砂、土、石料连续生产砖、瓦(包括粘土实心砖、瓦)的情形,这样,在该公司的销售中,既有适用简易计税方式按征收率6%计算增值税的情形,也有适用增值税税率17%的情形,那么该公司生产经营过程中所取得的辅助材料、水、电、汽、办公设备、固定资产以及营改增后的应税服务等进项税额是否都能抵扣   《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税[2009]9号)第二条(三)规定,一般纳税人销售自产的下列货物,可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税,不得抵扣进项税额:   1.县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位,是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下(含5万千瓦)的小型水力发电单位。   2.建筑用和生产..
查看全文>>阅读(949) | 樊剑英
2014-09-15
问题:单位和个人从事符合规定的技术转让收入,可以享受税收优惠。那么母子公司之间的技术转让收入是否也可以享受税收优惠呢?   技术转让营业税优惠:根据《财政部国家税务总局关于贯彻落实<中共中央国务院关于加强技术创新,发展高科技,实现产业化的决定>有关税收问题的通知》(财税字[1999]273号)第二条规定:对单位和个人(包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人)从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入,免征营业税。技术转让是指转让者将其拥有的专利和非专利技术的所有权或使用权有偿转让他人的行为。技术开发是指开发者接受他人委托,就新技术、新产品、新工艺或者新材料及其系统进行研究开发的行为。技术咨询是指就特定技术项目提供可行性论证、技术预测、专题技术调查、分析评价报告等。..
查看全文>>阅读(1195) | 樊剑英
2014-09-15
案例:A公司按照政府城市规划要求,将一闲置旧房进行改扩建和装修作为临街门面,由于资金紧张,公司发动员工集资400万元修建,并与员工签订协议,约定房产权属不变,集资本金不退,工程完工后,员工可以获得20年使用权,享受门面对外出租的租金收益分配,另外,公司工会受员工委托与公司签订租赁合同,每年由工会向公司支付60万元租赁费。门面对外出租后,公司工会与承租方签订租赁合同,每年取得租金收入300万元,扣除相关税金、缴纳给公司的租赁费以及其他费用后剩余的租金收益按员工具体出资人和出资金额进行分配。   问题:A公司员工取得的剩余租金收益属于集资利息收入还是房屋转租所得?应该如何缴纳各项税金?如定性为集资利息所得,员工集资400万元本金是否可以从租金分配收入中扣除?   第一,该案例如何定性,应依照公司与员工签订的协议为准,首先协议约定了员..
查看全文>>阅读(897) | 樊剑英
2014-09-15
近期多位读者咨询:城中村改造中,房地产开发企业先期支付的拆迁补偿款应当如何作财务处理?招拍挂拿到土地后,政府给予的拆迁补偿款返还,是冲成本?还是计收入?   案例   新正房地产公司2011年拟参与A市B城中村改造项目,前期先期垫付拆迁补偿资金20000万元,2012年招拍挂取得土地,一次性支付土地出让金50000万元,拆迁补偿经政府评审后,一次性返回该公司23000万元,其中包含评审拆迁费2000万元,请问,在上述过程中,该如何作会计和税务处理?   错误观点一:企业支付的拆迁补偿款计入企业开发成本处理。新正公司根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第二十七条规定,开发产品计税成本支出的内容如下:(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价..
查看全文>>阅读(850) | 樊剑英
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